EL GRUPO BIENES RAICES
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BUCERIAS

PREGUNTAS FRECUENTES

Cómo adquirir un inmueble en México

EL GRUPO BIENES RAICES
Héroe de Nacozari #121
Bucerías, Nayarit, MEXICO, C.P. 63732
Tel. (329) 298 12 12
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El área de Puerto Vallarta se localiza en la Bahía de Banderas, la bahía más grande de México y la más profunda del mundo. El área comprende 259 Km de litoral, la Sierra Vallejo y las Montañas del Cuale destacan de Norte a Sur. Las playas son las más bellas que jamás haya encontrado y las verdes montañas se reflejan en las azules y cristalinas aguas del oceáno. Un paraíso escondido esperando ser descubierto.

Historia del Área de Puerto Vallarta:

En 1524 el conquistador Español Francisco Cortés Buenaventura, sobrino de Hernan Cortés, llego a la costa de Jalisco y Nayarit. En la cordillera 200 guerreros esperaban el arrivo de Cortés. Sus arcos de guerra estaban decorados con banderas de colores vibrantes. Los guerreros bloquearon el camino de los Españoles, lo suficientemente  largo para causar una fuerte impresión a Francisco Cortés. Debido a esta impresion, Cortés nombró al valle "Valle de Banderas".Tiempo después, esta hermosa bahía, se le conocería con el nombre de Bahía de Banderas. 

El primer registro certero de la Bahía de Banderas data del conquistador Don Pedro de Alvarado, quien navegó hacia la bahía en 1541. El conquistador observó unas enormes rocas en el mar como punto de referencia.  Esas enormes rocas son conocidas ahora como Los Arcos, las cuales pueden ser vistas desde cualquier punto de la bahía. Los siguientes 300 años la bahía dormía tranquilamente.

La rebelión de 1810 - 1812, con la atracción del oro y la plata, sentó las bases para el floreciemiento del área de Puerto Vallarta. En 1851 Guadalupe Sanchez y su familia se establecieron en la boca del Río Cuale, el cual es ahora el corazón de Puerto Vallarta. Irónicamente él hizo su fortuna de la sal y no del oro y la plata. Él transportaba sal de la playa hacia las minas de oro; la sal era utilizada para procesar el oro. En las decádas siguientes algunas familias continuarían la tradición con la esperanza de hacerse ricos de las minas. El Valle de Banderas atrajó a muchas familias de agricultores con la promesa de tierras de cultivo ricas y productivas. También, durante este tiempo muchos granjeros empezaron a vender su producción y a transportarla en barcos. El 31 de Mayo de 1918, el gobierno local fundó el actual municipio con el nombre oficial de Puerto Vallarta. El nombre de Vallarta fue en honor a Ignacio Luis Vallarta, un magnífico gobernante mexicano. Desde entonces el pueblo sería todo pero jamás olvidado.

En 1954 la línea área Mexicana inauguró su primer vuelo hacia Puerto Vallarta. Poco a poco la gente empezó a darse cuenta de la belleza del lugar, rodeado por el mar, montañas y una rica historia. En 1964, el director Hollywoodense John Huston vino a Vallarta a filmar "La Noche de la Iguana", un filme de Tennessee Williams. La mayoría de la gente se sorprendió de que algunas de las personas más famosas del mundo valorarían un ambiente silvestre sin electricidad, teléfono o agua potable. Entre esas superestrellas se encontraban Richard Burton, Eva Gardner, Deborah Kerr y los acompañaba la preciosa Elizabeth Taylor. Liz en ese tiempo estaba casada con Eddie Fisher, tiempo después se casaría con Richard Burton. Más tarde John Huston regresó a Puerto Vallarta y vivió aquí los últimos 11años de su vida. Ambos Richard Burton y Liz Taylor adquirieron algunas casas en el área, se casaron y permanecieron en Vallarta por muchos años. De esta forma, la llegada de superestrellas de Hollywood, aunado con el escándalo de "Liz y Richard", despertó el interés del resto del mundo hacia Puerto Vallarta. En poco tiempo, Mexicanos, Norteamericanos, Canadienses y Europeos de la misma manera vinieron a Puerto Vallarta para conocer donde Richard y Liz habían iniciado su romance. Una vez que vinieron y olvidaron el escándalo, se dieron cuenta también de que habían encontrado un paraíso escondido.

Muchas otras personas conocieron Puerto Vallarta a través del famoso programa de television "The Love Boat" o "El Barco del Amor" filmado en la Marina donde éste permanecía atracado y se rumora que muchas escenas románticas fueron filmadas en el área.


Bucerías

La parte norte del arco de la Bahía de Banderas, empieza cuando se cruza el puente del Río Ameca. El puente no es sólo  la línea divisoria entre los Estados de Jalisco y Nayarit, sino, además, un cambio de horario en la zona, ajusten sus relojes con una hora atrás cuando estén en Nayarit. Algunas personas le nombran "el puente más corto y el más largo del mundo" porque toma un minuto en pasarlo y una hora en regresar. A 30 Km aproximadamente del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta se localiza un pueblo pequeño conocido como Bucerías "Lugar de Buzos". Bucerías tiene las playas más extensas de toda la Bahía. Bucerias, es una comunidad de pescadores y de agricultores, convertida en un atractivo turístico, tiene 8 Km aproximadamente de playas de arena blanca que son incomparables con otras playas de México. Este pequeño pueblo ha permanecido intocable por el mundo exterior por muchos años, sin embargo la gente del lugar acostumbra ir a caminar en las playas debido a la belleza y tranquilidad del lugar. En Bucerías usted puede realizar diversas actividades, tales como ir de pesca, pasear por barco, kayak, pasear a caballo. Los delfines juguetean en el oceáno y en ocasiones usted podrá ver ballenas jorobadas en la superfice. Hay un sistema de autobuses con rutas desde Puerto Vallarta hacia Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz, Punta de Mita y Sayulita y viceversa. Un viaje en autobús es una magnífica forma de ver el área y conocer a la gente del lugar.

Proceso de compra-venta de un inmueble

¿Qué necesito?

Una de las preguntas más frecuentes es, ¿Qué necesito? Para comprar una propiedad usted necesita su identificación oficial con fotografía. En el caso de extranjeros, el pasaporte y la visa de turista en color azul y blanco que usted recibe cuando ingresa a México. Su agente profesional inmobiliario se encargará del resto.

MIGRACION (Aplica en caso de que sea extranjero)

Una vez que usted desee vivir en México por un periódo mayor de seis meses deberá solicitar sus documentos para permanecer en México en forma legal a través de un FM3. El FM3 es fácil de obtener; usted puede realizar por si mismo la mayoría del trámite. El FM3 le concede una condición de no inmigrante y puede obtenerse a través de la oficina del Instituto Nacional de Migración ubicada en Puerto Vallarta. El FM3 necesita renovarse de manera anual a través de una prórroga. Después de tener su FM3 por un período de 5 años usted puede solicitar su FM2. El FM2 le concede la condición de inmigrante y se obtiene a través de la oficina del Instituto Nacional de Migración en la Ciudad de México. Estos trámites pueden tomar cierto tiempo para otorgarse y probablemente usted necesitará asistencia profesional. Su agente profesional inmobilliario puede recomendarle a un abogado el cual le asistirá en la obtención de estos documentos.

Los privilegios de tener un FM2 y FM3 son los mismos; sin embargo, existen algunas diferencias que usted necesita saber. Con un FM2 usted puede mantener un automóvil de procedencia y placas del extranjero por un período de 5años, después de ese tiempo el coche necesitará venderse fuera del país. Con un FM3 usted puede mantener su coche con placas del extranjero por todo el tiempo que usted conserve su condición de no inmigrante. Cuando usted tiene un FM2, no puede abandonar México por más de 18 meses en total, en un período de 5 años. No existe tal regla con su FM3, usted puede entrar y salir del país como desee.

Usted puede solicitar su FM3 en el Consulado Mexicano en su país o esperar hasta su llegada a México. Es más fácil esperar hasta que usted se encuentre en México. Hay personal bilingüe en las oficinas de Migración aquí en México y hay abogados que estarán a su disposición para asisitirle a cambio de una cantidad justa. Los documentos que necesitará, copia de acta de nacimiento certificada y acta de matrimonio (en su caso). Tambien necesitará comprobar los requisitos mínimos de ingreso. Necesitará demostrar un ingreso de $1,000.00 U.S. por cada mes que permanezca en México. Puede mostrar sus recibos de pagos o tres estados de cuenta bancarios mostrando reservas o una carta del seguro social mostrando sus fondos de retiro. La razón de mostrar todos estos documentos es para confirmar que usted puede permanecer en México sin necesidad de trabajar a lo largo de su estancia. Necesitará fotografías para pasaporte y tener su documentación traducida de Inglés a Español. En algunos casos un portador de visa puede obtener permiso para trabajar en México. Deberá encontrar un empleador que lo patrocine y solicitar su permiso para trabajar en México. El factor decisivo para que el  Insituto Nacional de Migración conceda el permiso para trabajar es no destituir de su puesto a un Mexicano. Con su FM2 o FM3 puede también evitar pagar el Impuesto Sobre la Renta cuando vende su propiedad en México. Una vez que ha comprado su casa, sus documentos migratorios deberán tener el domicilio de su propiedad. Si alguien demuestra que ha estado viviendo en su propiedad por seis meses en México, puede evitar pagar el Impuesto Sobre la Renta. (Esto se demuestra presentando recibos de teléfono o de electricidad). Importante, por favor solicite sus documentos migratorios oportunamente. Podría tomar hasta 8 semanas en recibir su documentación completa. No permita el vencimiento de sus documentos o visa antes de recibir su FM3.

Usted puede ingresar a México en automóvil. Sin embargo, existen algunas reglas que usted necesita cumplir. Una vez que usted se ubique en la frontera deberá detenerse a un punto de revisión en México por un tiempo aproximado de 20 minutos. Usted necesitará una copia certificada del Título de propiedad de su carro. También necesitará una tarjeta de crédito; hay una pequeña cuota que usted deberá pagar con su tarjeta de crédito. Usted recibirá su visa de turista en color azul y blanco y su calcomanía para que lo coloque en el parabrisas de su automóvil. La calcomanía es para mostrar que su coche es legal. 

También necesitará en sus documentos una lista de las personas autorizadas para conducir su coche mientras usted se encuentre en México. Las visas de turistas son válidas por 6 meses. Considérelo cuando le pregunten cuanto tiempo permenecerá en México. De esta forma tendrá tiempo suficiente para llegar a su destino y solicitar sus documentos migratorios. Enseguida usted entrará a una línea de revisión donde hay un sistema de luces roja y verde igual que el sistema en aeropuertos. Si usted recibe la luz roja será detenido y su coche y pertenencias serán inspeccionados. Prepárese para pagar un impuesto aduanal por el equipo electrónico que usted traiga a México. Las computadoras son una cuestión importante...  pórtatiles son aceptadas, computadoras de escritorio usadas no están permitidos. Computadoras nuevas en caja original, pudieran ser aceptadas, pagando un impuesto. Usted puede adquirir equipos de cómputo aquí con precios razonables y lo último en software. 

HISTORIA DE LA PROPIEDAD EN MEXICO

En el año de 1917, a pesar de todos los conflictos entre rebeldes y el Gobierno de México, Venustiano Carranza organizó una convención en Querétaro para formular metas en materia social y política. El resultado fue la Constitución de 1917. La Constitución, entre otras cosas, otorgó la posesion de tierra ejidal o comunal a cada pueblo mexicano. Esta tierra fue dada por el gobierno a las comunidades para su uso sólamente y nunca podrían venderla ni al mejor postor. Toda la tierra tenía que ser utilizada como propiedad comunal o ser propiedad de Nacionales únicamente. Esta ley surtió efectos éxitosamente en los problemas del pasado con los Españoles, Franceses y Norteamericanos, controlando tierra y vías navegables en México. En 1973, una reforma constitucional trajo consigo una nueva ley conocida como Ley de Inversión Extranjera la cual permitía a los extranjeros comprar propiedad en México, excepto en zonas restringidas. La zona restringida, artículo 27, comprende 50 Km de límite en zona marítima y 100 Km de límite en zona fronteriza. El problema con esta ley es que la mayoría de los extranjeros deseaban comprar específicamente en las áreas costeras y de la frontera. En enero de 1994 el Tratado de Libre Comercio entro en vigor y tiempo después habría una reforma en la constitución la cual establecía que los extranjeros podrían poseer una propiedad en zonas restringidas en forma legal a través de un fideicomiso. 

¿Qué es un Fideicomiso?

El banco (la parte Fiduciaria) constituye un fideicomiso con la persona o personas que adquirieron la propiedad (fideicomisarios). Esta propiedad no es parte de los bienes del banco y son inalienables. Los beneficiarios tienen todos los derechos de posesión de la propiedad y pueden venderla, arrendarla, hipotecarla o heredarla, en forma legal. Un fideicomiso no es un arrendamiento.

El gobierno mexicano estableció que el Fideicomiso es una foma de proteger a los extranjeros interesados en adquirir una propiedad en México. La razón de hacer una transmisión de propiedad a través de la constitución de un fideicomiso, sería hacer una revisión automática de la transacción para asegurar que se realizó de forma legal. El banco solicita verificar la posesión, el seguro y la libertad de gravámenes de la propiedad, protegiendo al extranjero. En el pasado, una gran cantidad de extranjeros adquirieron una propiedad en forma ilegal y en aquel tiempo no existía forma de proteger a los extranjeros porque no se realizaba el sistema de balance y verificación. Con las leyes nuevas y la aparición de los agentes profesionales inmobiliarios, las transacciones ahora son más seguras. Por favor no compre propiedades sin la asistencia de un profesional inmobiliario, que además son miembros de A.M.P.I. (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios). Algunas personas son atraídas por "propiedad barata frente a la playa", recuerde que este tipo de propiedades que parecen ser demasiado buenas para ser verdad, en realidad no lo son.

Un fideicomiso puede ser concedido y extendido por períodos de 50 años. Si usted adquiere una propiedad actualmente sostenida por una escritura en fideicomiso, se puede establecer un nuevo período por 50 años o el fideicomiso existente puede ser transmitido a los nuevos compradores. Los fideicomisos son renovables en cualquier momento, solicitándole al banco el trámite mediante el llenado de una forma. Nunca ha sido la intención del gobierno adjudicarse estas propiedades al término de la duración del Fideicomiso. Es un malentendido que surge comúnmente, muchos compradores se muestran temerosos. De hecho al finalizar el período de 50 años, el propietario tiene 10 años, adicionales, para renovar su fideicomiso en el banco.

En caso que las partes (vendedor y comprador) sean de nacionalidad mexicana, no hay necesidad de constituir un fideicomiso, se hace la transmisión de la propiedad mediante escritura pública, el proceso de cierre es más ágil y usualmente menor a 30 días. Todos los requisitos y etapas a seguir en el proceso, son en su mayoría las mismas.

Cuotas Fiduciarias

Hay una cuota aproximadamente de $3,600 pesos para constituir su fideicomiso y una cuota anual por todo el período de su duración. Deberá verificar con su agente de El Grupo Bienes Raíces las cuotas actuales para constituir un fideicomiso las cuales varían dependiendo del banco. Esta cuota cubre toda el trámite de documentación y el reporte por parte suya al gobierno. Para constituir un fideicomiso usted necesita la oferta de la compra de inmueble aceptada, una identificación oficial con fotografía y el 10% del precio de compra de su nuevo inmueble. No entregue dinero a nadie que no sea representante de servicios fiduciarios del banco. Usted debe firmar un contrato con el banco al momento de realizar su depósito. Su agente de El Grupo Bienes Raíces le asistirá en la apertura de su cuenta de servicios fiduciarios.

Impuestos

En general, los impuestos por propiedades en México son relativamente bajos. El Impuesto en la Propiedad conocido como Impuesto Predial es un .1% del valor total de la propiedad. Este impuesto se paga anualmente, con el valor actual que se determine al momento de la venta. Si usted adquirió su propiedad en $1,000,000 pesos su tarifa de impuesto anual sería de $1,000 pesos. La razón por la cual los impuestos son bajos es debido al hecho de que nunca serán una fuente de ingresos del Gobierno.

El proceso de cierre

El proceso de cierre varía de 30 a 45 días. En el transcurso de este período su agente de El Grupo Bienes Raíces esta trabajando con el banco para constituir su cuenta de servicios fiduciarios, con el notario para preparar su escritura y la documentación para el cierre y para verificar la libertad de gravámenes con el título de la propiedad. Los costos del cierre son pagados por el comprador y usualmente equivalen a un 6% - 8% del precio de compra. 2% al Impuesto al Valor Agregado al gobierno, 4% a otros costos de cierre, tales como busqueda de título, honorarios de abogado, recabar información y documentos legales y cerrar la transacción. Pregunte a su agente de El Grupo Bienes Raíces por una estimación fidedigna de los costos de cierre de su compra de inmueble. El vendedor  es responsable de pagar el Impuesto Sobre la Renta y cualquier adeudo que tenga el inmueble al momento de la venta. El comprador no necesariamente debe estar al momento del cierre. Sin embargo, puede hacer una carta poder a una persona de su confianza para ejecutar el proceso de cierre en su lugar.

El Notario

El Notario es un oficial con nombramiento por parte del gobierno mexicano que participa y da asesoramiento en el proceso del cierre. El notario es un fedatario público y sus servicios son necesarios para la transmisión de la propiedad. El Notario es el abogado que da fé y legalidad, es un representante oficial del gobierno. Un notario tiene una responsabilidad fiduciaria en ambas partes y aprueba el contrato desde un punto de vista legal. Un notario primero debe ejercer como abogado y seguir una educación especial en leyes en materia inmobiliaria, agraria, antes de obtener su nombramiento. Algunas veces "el nombramiento" puede no haber sido dado por el gobierno y este tipo de "notario" puede no seguir las leyes. Su agente de El Grupo Bienes Raíces lo referirá con un Notario reconocido y confiable.

ADQUISICION DE UNA PROPIEDAD A TRAVES DE UNA CORPORACION

Esta en una pregunta muy frecuente. En el año de 1994 se hizo una reforma en la Ley de Inversión Extranjera la cual establecía que una compañía mexicana podría ser 100% de propiedad extranjera. Usted también, a través de una sociedad o compañía, podría poseer un título, sin necesidad de un fideicomiso, en zona restringida. Este es un gran beneficio para los extranjeros que poseen un negocio. Sin embargo, no es la respuesta para todos. Las propiedades comerciales generan tarifas más altas de teléfono, agua y electricidad. El gobierno ha adoptado fuertes medidas en la compra de propiedad a través de una corporación, a menos que se demuestre que será para uso comercial. La escritura en fideicomiso es simplemente más segura y genera menos problemas con el gobierno.

Administración de su propiedad

Muchos propietarios dejan su propiedad por algún tiempo durante el año. Si usted tiene un condominio, deberá paga sus cuotas mensuales para el mantenimiento del área. Los propietarios de casas deberían considerar contratar a un administrador de propiedades que se encargue de estar al pendiente de los pagos de su casa mientras usted no está aquí. El Grupo Bienes Raíces tiene una lista de compañías de Administración de Propiedades con este propósito, por favor pregunte a su agente de ventas para mayor información.

Seguros

Hay varios tipos de seguro en México. Usted puede recibir seguro de vida, médico, de automóvil y para su propiedad. Las tarifas son relativamente bajas. Su agente de El Grupo Bienes Raices puede referirlo a una compañía de seguros reconocida. 

Financiamiento

Históricamente, las transacciones inmobilliarias en México han sido realizadas en efectivo. Recientemente, el mercado Mexicano se ha abierto al financiamiento o crédito hipotecario. Hay diferentes tipos de financiamiento disponibles. Ofrecemos una variedad de compañías que otorgan financiamiento en México. Ellos también pueden asistirle en un análisis financiero de su segunda casa. Como su compañía inmobiliaria, El Grupo Bienes Raíces, le asesorá en el financiamiento de su casa, sienta la libertad de preguntar cualquier cosa que considere necesaria. Pregunte a su agente inmobiliario para hacer una cita con un representante hipotecario para que le asista en el manejo de sus necesidades de financiamiento.

Obteniendo un Financiamiento

Para empezar con su proceso de financiamiento usted deberá contestar algunas preguntas sencillas.

Nombre Completo:

Dirección:

Teléfono:

Fax:

Nombre de la Empresa:

Puesto u Ocupación:

Antigüedad en la empresa:

Dirección de la empresa:

Teléfono de la Empresa:

Ingreso Anual:

Préstamo Hipotecario:

Saldo:

Pago mensual:

Créditos / Importe mensual:

Cuentas de cheques/ahorros:

Saldo:

Acciones / Bonos:

El Proceso de Cierre (Aplica a Nacionales y Extranjeros)

El Acuerdo

¡Felicidades! Su oferta ha sido aceptada. Nuestra oferta ha sido revisada por nuestro abogado. Hay dos columnas una en inglés y otra en español. Para que un contrato sea legal en México, debe estar escrito en Español. Sin embargo, le proveemos una traducción en inglés. Sabemos que comprar propiedad en un país extranjero es muy difícil, es por eso que buscamos la manera de hacerlo sentir más cómodo. Una vez que la oferta es firmada por ambas partes (el comprador y el vendedor) y testigos, usted tiene un contrato legal.

Cuenta Contingente (Servicio tipo Escrow)

La oferta aceptada va acompañada de un depósito del 10% del precio de compra (depósito formal). Los fondos se mantienen en una cuenta contingente tipo escrow en el banco. El depósito es utillizado para los costos del cierre, obtención de todos los documentos legales necesarios, avalúo, inspección y búsqueda de título. El dinero restante se mantiene en la cuenta contingente hasta la fecha de escrituración.

Escritura

Para obtener la escritura, El Grupo Bienes Raíces, el Notario y el ejecutivo bancario (cuenta escrow) trabajarán coordinadamente para completar las siguientes etapas: 

Cuando todos estos requisitos sean completados, el saldo restante deberá ser transferido en su cuenta escrow. Usted deberá redactar una carta de liberación, mencionando que el dinero es para remitirse al Notario para la firma de la escritura. La carta establecerá la forma en la que el dinero y los costos del cierre serán distribuidos. Su agente de El Grupo Bienes Raíces le asistirá en la redacción de la carta y en la transmisión vía fax para su aprobación. Una vez que el Notario haya distribuído el dinero,  usted será el orgulloso poseedor de una casa en México.

Impuesto Sobre la Renta

El vendedor paga el Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.) al momento del cierre. El I.S.R. es un 35% de la diferencia entre el precio en el que se adquirio la propiedad y el precio de venta, con los ajustes por la tasa de inflación o, otra opción sería que el vendedor pague un 25% de impuesto, sin deducciones, sobre el valor total de la transacción. Ahora, en el 2004, ha habido muchos cambios en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el mismo artículo ha sido modificado y establece lo siguiente: Aquellos (individuos) que establezcan su residencia en México. Aún si tienen una casa habitación en otro país, serán considerados residentes en México si sus intereses vitales se encuentran en territorio mexicano. Para tal efecto, serán considerados los siguientes casos: 1.- Cuando mas del 50% de sus ingresos totales en un año calendario se generen en México, o 2.- Cuando ellos tengan en México, su fuente principal de actividades profesionales...

Si usted tiene una casa habitación (una propiedad a su nombre) en otro país, usted deberá mostrar que en México tiene su casa habitación principal y que aquí es donde se encuentra la mayoría de sus intereses vitales, o que la mayor parte de sus ingresos totales (más del 50% de estos) se generan en México en un año calendario. Además, usted deberá tener en su documento migratorio, el domicilio de su propiedad como su casa habitación y los servicios de electricidad, agua y teléfono a su nombre. 

(Feb. 29, 2004) Estas reformas continuan siendo analizadas y esto es sólo una interpretación de esta ley.

Esperamos que la información proporcionada en este sitio sea útil y ayude en la decisión de adquirir su propiedad.

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